Est-il préférable d’acheter un bien neuf ou ancien ?

Les biens immobiliers neufs sont définis par l'article 257 du Code général des impôts comme étant « les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années ».

En revanche, un bien immobilier est considéré comme ancien s’il a été construit il y a plus de 5 ans ou s’il a fait l’objet d’un transfert de propriété. 

Acheter un bien neuf comme un bien ancien présente des avantages et des inconvénients. Le choix adapté dépend avant tout de votre profil (ex : primo-accédant, investisseur etc…), de votre capacité de financement, de vos goûts personnels et de la date à laquelle vous souhaitez emménager.

Dans cet article, nous avons rassemblé tout ce qu’il faut savoir pour vous aider à décider entre acheter un bien neuf ou ancien.

Prix de vente et frais d’acquisition

Tout d’abord, le prix de vente d’un bien ancien est souvent plus bas que celui d’un logement neuf. En moyenne, les prix au mètre carré des logements anciens sont inférieurs de 20 % à 30 % par rapport aux constructions neuves. 

Cependant, dans certaines métropoles, là où la demande en logement est tendue, le prix des biens anciens est comparable à celui des biens neufs.

Par ailleurs, il est important de prendre en compte les frais de notaire. Pour un bien ancien, ces frais d’acquisition s’élèvent en général à 7-8 % du prix de vente, contre seulement 2-3 % pour un bien neuf. Par exemple, pour un bien vendu à 250 000 €, les frais de notaire se situent entre 17 500 et 20 000 € si le bien est ancien et entre 5 000 € et 7 500 € si le bien est neuf. Soit une différence de 10 000 € à 15 000 €.

Confort et aménagement intérieur

Un bien ancien vient avec une part d’histoire et un charme unique. Les poutres apparentes, les pierres d’époque, les cheminées en marbre… autant de détails authentiques qui confèrent aux logements anciens une atmosphère souvent introuvable dans le neuf. 

Cependant, les logements neufs incluent plus souvent certaines commodités qu’on trouve plus rarement dans les biens anciens : ascenseur spacieux, parking souterrain, grandes baies vitrées, balcons, terrasse etc…

Bien que les biens anciens soient généralement plus abordables, leur achat implique parfois des frais de rénovation. Il peut simplement s’agir de repeindre certaines pièces mais parfois, des travaux plus lourds doivent être envisagés, tels que la mise aux normes de l’électricité, l’amélioration de l’isolation ou la modernisation du système de chauffage. Avant d’acheter, il est donc essentiel de faire appel à un professionnel afin d’obtenir un devis qui liste et chiffre les travaux de rénovation à prévoir après l’achat. 

Cela dit, construire son logement ou acheter un bien immobilier avec des travaux à réaliser permet de bénéficier d’une grande liberté pour aménager l’intérieur de la maison ou de l'appartement. En effet, construire ou réhabiliter un bien immobilier permet de transformer chaque pièce en fonction de vos goûts personnels, de créer un espace de vie confortable et adapté aux besoins de votre foyer.

En faisant appel à Kyka, vous êtes accompagné à chaque étape de votre achat immobilier afin que votre projet se déroule dans les meilleures conditions. Une fois la vente terminée, notre studio d’architectes d’intérieur prend le relai afin de vous offrir une rénovation clé en main de votre nouveau logement.

“Malgré mon manque de temps et d’expérience en la matière, Kyka a transformé l’achat de ma résidence principale dans le 15ème en une expérience fluide et agréable. Je recommande vivement leurs services”
Nans R.

Performances énergétiques

Les biens neufs sont majoritairement construits pour répondre aux dernières normes environnementales et énergétiques. Souvent dotés d'une étiquette A ou B au DPE, ces logements disposent d'une isolation thermique et phonique performante, réduisant ainsi les dépenses énergétiques du logement. C’est un véritable atout à une époque où le prix de l’énergie augmente et que les nouvelles normes environnementales cherchent à réduire l'empreinte carbone des habitations. Cela dit, restez vigilant, tous les biens neufs n'ont pas d'excellentes performances énergétiques.

Améliorer le DPE d’un bien ancien peut être un investissement rentable. Face au durcissement de la législation, certains propriétaires cherchent à vendre rapidement car ils n’ont pas les moyens d'effectuer les travaux nécessaires. 

En tant qu’acheteur, cela vous donne l’opportunité : 

• de négocier le prix de vente de l’appartement ou de la maison à rénover,
• d’augmenter rapidement la valeur immobilière grâce aux travaux de rénovation.

Ces dernières années, le marché de l’immobilier a traversé une crise sérieuse. Cependant, plusieurs signaux positifs laissent entendre que le marché retrouve un certain dynamisme. L’année 2025 peut être un bon moment pour investir dans l’immobilier car l’offre reste (pour l’instant) supérieure à la demande, mettant les acquéreurs en position de force.

Emplacement géographique

Que vous souhaitiez acheter votre résidence principale ou acheter pour louer, l'emplacement est un critère central.

Vous cherchez à acheter en centre-ville afin de profiter d’une proximité avec les commerces ou les transports en commun ? Dans ce cas, il est plus intéressant de vous tourner vers le marché des biens anciens car ils sont généralement bien mieux situés.

En effet, les constructions neuves sont souvent reléguées en périphérie car c’est là-bas que se trouvent les terrains à bâtir.

Charges et frais d’entretien

Acheter un bien neuf, c’est opter pour la tranquillité. Avec ce type de logement, vous n’avez pas à passer vos week-ends à bricoler ou à prévoir des travaux de rénovation dans un futur proche. En effet, l’achat dans le neuf s’accompagne généralement d’une période sans « gros travaux », un atout de taille pour ceux qui souhaitent éviter les mauvaises surprises.

En revanche, plus un bien est ancien, plus le risque de devoir réaliser des travaux d’entretien ou de rénovation à court ou moyen terme est élevé.  Il est donc essentiel de savoir poser les bonnes questions lors de la visite d’un appartement ou d’une maison afin d’anticiper les éventuels travaux à réaliser ou les équipements à changer à court ou moyen terme.

En achetant un bien en l’état, vous acceptez qu’il puisse avoir subi certaines usures, sans recours possible contre le vendeur pour l’apparition de vices cachés après la conclusion de la transaction immobilière.

Opter pour un logement neuf, c’est également bénéficier d’une série de garanties qui vous protègent contre divers risques de dégradations ou vices de construction. Dans le cas d’une acquisition en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), qui consiste à acquérir un bien à construire ou qui est en cours de construction, ces garanties incluent notamment :

• La garantie de parfait achèvement : couvre les défauts de conformité et malfaçons pour la première année.
• La garantie biennale : garantit le bon fonctionnement des équipements (portes, fenêtres, volets…) pendant deux ans.
• La garantie décennale : prend en charge les problèmes relatifs à la solidité du bâtiment, comme les fondations ou l’étanchéité, pendant dix ans.
• L'assurance dommages-ouvrage : elle couvre les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de la construction (ex : fissure sur les murs, affaissement du plancher…)

Si vous achetez un appartement, vous entrez dans une copropriété. Il est alors crucial de prendre connaissance du règlement de copropriété et d’anticiper les charges régulières ou les éventuels travaux à venir. Ces frais peuvent correspondre à l’entretien des parties communes, de l’ascenseur ou du parking.

Avant de signer une promesse de vente ou un compromis de vente dans l’ancien, il est donc conseillé de bien analyser les charges actuelles et de se renseigner sur les travaux votés en assemblée générale, mais pas encore réalisés. Vérifiez également la date prévue pour les appels de fonds afin de pouvoir anticiper ces frais dans votre budget et, au besoin, les inclure dans votre demande de financement.

En signant un mandat de recherche avec Kyka, un de nos chargés de projet immobilier s’occupe de dénicher le bien qui répond à tous vos critères. Grâce à leur expertise en rénovation, nos chargés de projet savent repérer les biens qui, une fois remis à neuf, peuvent vous offrir de bonnes performances énergétiques, un confort rivalisant avec les biens neufs et une belle plus-value lorsqu’il sera temps de vendre votre résidence principale pour en acheter une autre.

"De la recherche du bien (un mouton à 5 pattes tellement nous avions de critères) à la réalisation des travaux jusqu'à la livraison finale (dans les délais !!!) tout s'est très bien passé. L'équipe a été très supportive, architecte de grande qualité (à l écoute et d'excellents conseils). Et surtout un appartement mieux que ce que nous espérions. Je recommande Kyka"
Amine Achite

Délais avant d’emménager

L’achat d’un bien immobilier neuf en VEFA  implique souvent de s’armer de patience. En effet, le bien peut mettre entre un et deux ans avant d’être livré, en fonction des aléas de chantier et du secteur géographique. Cela signifie qu’après la signature du contrat de réservation, il faudra en moyenne patienter entre 12 et 18 mois pour entrer dans votre logement. Malheureusement, il peut arriver qu'un bien neuf soit livré avec plusieurs mois de retard : en moyenne, un acheteur sur trois supporte un retard de livraison de 5 mois (source : enquête UFC-Que choisir)

En revanche, l’achat d’un bien neuf ou ancien déjà existant permet de devenir propriétaire en quelques mois seulement. En moyenne, le délai pour finaliser l’achat d’un bien ancien après la signature du compromis de vente est d’environ trois à quatre mois. Cet avantage est particulièrement apprécié des acheteurs pressés de s’installer rapidement ou de réaliser un investissement locatif sans attendre.

Cependant, si vous envisagez de réaliser des travaux de rénovation directement après la finalisation de la vente, votre emménagement (ou celui d’un locataire) devra attendre quelques mois, le temps de finaliser les travaux de rénovation.

Aides à l’investissement immobilier

Exonération de taxe foncière

En investissant dans un bien neuf à construire, vous avez la possibilité de profiter d’une exonération partielle de la taxe foncière (à l’exception de la taxe sur les ordures ménagères) pendant les deux premières années suivant la construction de votre logement. Ce coup de pouce fiscal s’applique dès le 1er janvier qui suit la fin des travaux de construction.

Toutefois, certaines communes se réservent le droit de limiter l’exonération de taxe foncière pour certaines nouvelles constructions sur leur territoire. En fonction des choix budgétaires et des priorités locales, l’allègement de taxe foncière peut donc varier, voire disparaître.

L’achat d’un bien ancien ne permet pas de profiter de cette exonération, sauf dans un cas particulier : pour les logements terminés avant le 1er janvier 1989, vous pouvez obtenir une exonération partielle (de 50 à 100 %) de la taxe foncière pendant trois ans si vous engagez des travaux d’amélioration des performances énergétiques d’un montant supérieur à 10 000 € TTC (hors achat des matériaux et des équipements). Cette mesure vise à encourager les investissements dans la rénovation énergétique et à soutenir les propriétaires qui souhaitent améliorer le DPE de leur logement. Toutefois, pour bénéficier de cette exonération, les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

Aides à l’achat d’un bien neuf ou ancien

L’acquisition d’un logement neuf ou ancien s’accompagne d’un éventail d’aides et de dispositifs qui allègent le coût total d’un investissement immobilier. Parmi ces aides, plusieurs proviennent des collectivités locales et de l’État, souvent sous condition de ressources, pour faciliter l’accès à la propriété.

L’une des aides les plus avantageuses est le prêt à taux zéro (PTZ), destiné aux primo-accédants, c’est-à-dire les personnes qui réalisent leur premier achat immobilier. Ce prêt sans intérêt permet de financer jusqu’à 40 % du coût d’acquisition d’une résidence principale.

Certaines zones en réaménagement urbain bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 % pour les logements neufs, ce qui représente une réduction notable par rapport à la TVA classique de 20 %. Cette mesure vise à encourager la revitalisation de quartiers en transformation, tout en rendant les logements neufs plus abordables pour les acheteurs.

Côté défiscalisation, le dispositif Pinel est un atout pour les personnes réalisant un investissement locatif. Initialement prévu pour se terminer en fin d’année, ce dispositif a été prolongé dans le projet de loi de finances 2025. 

Parallèlement, un nouveau dispositif, baptisé Super Pinel (ou Pinel+) est entré en vigueur en 2023. Il permet aux investisseurs de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux, comme une réduction d’impôt sur le revenu plus significative.

Rappel des conditions pour bénéficier de dispositif Super Pinel :

• Le logement doit se situer dans les zones dites "tendues" (zones A, A bis ou B1) où la demande locative est forte.
• L’investisseur doit s’engager à louer le bien dans les 12 mois suivant la fin des travaux et à respecter des normes énergétiques strictes.
• Le logement doit être loué pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
• Les locataires doivent respecter un plafond de ressources, variant selon la zone géographique et le foyer fiscal.
• L’assiette de la réduction d’impôt est limitée à 300 000 € par an, dans la limite de 5 500 € par m².

Aides à la rénovation d’un bien ancien

Pour investir dans un bien immobilier ancien, plusieurs aides permettent de financer des travaux de rénovation, en particulier dans le domaine de l’efficacité énergétique. 

MaPrimeRénov’ est aujourd’hui l’aide principale pour financer des travaux de rénovation énergétique. Associée à des conditions de revenus, cette subvention est accessible aux propriétaires occupants comme aux bailleurs. L’aide couvre de nombreux types de travaux d’amélioration énergétique, comme l’isolation, le changement du système de chauffage ou encore l’amélioration de l’isolation thermique.

Pour bénéficier de MaPrimeRénov’, certaines conditions doivent être respectées :

• Le logement doit avoir été construit il y a plus de 15 ans.
• Il doit être situé en France Métropolitaine ou en DOM.
• Pour les propriétaires bailleurs, le bien doit être loué en tant que résidence principale pour une durée minimum de 5 ans.

En fonction des revenus, le montant de l’aide varie et s’organise en différentes catégories :

• MaPrimeRénov’ Bleu : pour les foyers aux revenus très modestes.
• MaPrimeRénov’ Jaune : pour les ménages aux revenus modestes.
• MaPrimeRénov’ Violet : pour les revenus intermédiaires.
• MaPrimeRénov’ Rose : pour les foyers aux revenus supérieurs.

Pour les projets de rénovation particulièrement ambitieux, MaPrimeRénov’ Sérénité offre un soutien financier plus important. Ce dispositif s’adresse aux ménages avec des revenus modestes et très modestes, à condition que les travaux envisagés permettent un gain énergétique d’au moins 35 %.

Par ailleurs, la rénovation d’un bien ancien permet de bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Il s’agit d’un prêt sans intérêt destiné à financer des travaux d’amélioration énergétique dans votre résidence principale. Accessible sans conditions de ressources, ce prêt est cumulable avec les aides de l’ANAH et vise des travaux comme l’isolation, l’installation de systèmes de chauffage performants ou encore la production d’eau chaude.

Pour alléger le coût des travaux, des taux de TVA réduits s’appliquent également :

• Une TVA à 5,5 % pour les travaux d’amélioration énergétique dans les résidences principales et secondaires de plus de deux ans.
• Une TVA à 10 % pour les autres travaux d’amélioration, à l’exception des projets de reconstruction ou d’agrandissement.

Conclusion

Votre choix d'acheter un bien neuf ou ancien doit avant tout être fondé sur vos critères, votre profil et votre capacité de financement. Il est possible de réaliser un bon investissement immobilier dans les deux cas, à condition de bien évaluer le prix de départ et de prendre en compte l'évolution du quartier comme du bien lui-même. 

Chez Kyka, nous proposons un accompagnement sur-mesure pour vous aider à acheter et à rénover un bien ancien le plus sereinement possible. Concrètement, nos services incluent :

1. La recherche d’un bien correspondant parfaitement à vos critères
2. La conception architecturale avec notre studio d’architecte
3. La réalisation des travaux de rénovation (dans les temps)
4. L’aménagement et l’ameublement des pièces (ex : montage des meubles, menuiserie sur-mesure)

En faisant appel à nous, vous pouvez investir dans un bien ancien, l’esprit tranquille. Une fois les travaux terminés, vous pouvez louer ou emménager dans un logement performant énergétiquement, avec tout le confort moderne dans le charme de l’ancien.